Khi bạn bắt đầu một kế hoạch xây dựng hoặc mua bán nhà đất thì một trong những khái niệm cần phải chú ý và nắm rõ đó chính là diện tích sàn xây dựng. Đây được biết đến là một trong những chỉ số cơ bản và ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình xin cấp phép xây dựng, dự toán công trình, cũng như tính toán chi phí liên quan tới nhân công và tổng ngân sách cho 1 dự án.
Vậy diện tích sàn là gì? Việc hiểu đúng và áp dụng chuẩn khái niệm này sẽ giúp bạn tránh sai sót trong những thủ tục về pháp lý, đồng thời cũng sẽ giúp kiểm soát hiệu quả được nguồn lực. Hãy cùng Kiến Trúc Biscons tìm hiểu những thông tin dưới đây để có được câu trả lời.
Mục lục
Diện tích sàn là gì?
Diện tích sàn hay còn được gọi là diện tích mặt sàn, nó không chỉ đơn thuần là diện tích của 1 tầng của một công trình mà nó còn là tổng diện tích sử dụng của toàn bộ tòa nhà. Điều này sẽ bao gồm toàn bộ các phần không gian sử dụng như cầu thang, hành lang, ban công, các khu vực tầng hầm, tầng mái và những khu vực khác mà công trình có thể sử dụng.
Việc xác định diện tích sàn chính xác có tác động rất lớn đến các yếu tố liên quan tới chi phí xây dựng, các khoản chi phí liên quan và có thể là bao gồm cả thuế. Diện tích sàn là một trong những yếu tố quan trọng trong quá trình thiết kế kiến trúc, tính toán vật liệu và các thủ tục liên quan tới cấp phép xây dựng.
Ngoài ra, diện tích sàn cũng sẽ ảnh hưởng đến công tác bàn giao công trình, các yếu tố liên quan tới nội ngoại thất và việc tính toán khối lượng công việc trong từng giai đoạn của dự án.
Để có thể tính toán được diện tích sàn thì bạn cần phải tính tổng diện tích của các tầng trong công trình, bao gồm cả các tầng dưới lòng đất như tầng hầm, các không gian đặc biệt như mái nhà, nhà kho, hiên nhà,… Việc này sẽ giúp cho chủ đầu tư sẽ có cái nhìn tổng quan về quy mô của công trình mà còn giúp xác định chính xác các chi phí liên quan trong suốt cả quá trình xây dựng.
Diện tích sàn và diện tích xây dựng khác nhau như thế nào?
Khi tham gia vào các dự án xây dựng hoặc các giao dịch bất động sản, nhiều người có thể sẽ gặp phải khó khăn trong việc phân biệt giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng. Mặc dù nhìn chúng có vẻ khá giống nhau về mặt ngữ nghĩa nhưng trong thực tế thì chúng sẽ có những khác biệt rõ ràng. Mỗi loại sẽ đóng nhưng vai trò và ứng dụng riêng biệt trong quá trình thi công và tính toán chi phí.
Khái niệm diện tích sàn
Như chúng tôi đã chia sẻ ở trên diện tích sàn chính là phần tổng diện tích sử dụng trong một công trình, nó sẽ được bao gồm tất cả những khu vực mà cư dân có thể sinh hoạt hoặc sử dụng, chẳng hạn như hành lang, ban công, tầng mái, tầng hầm,… và các công trình khác được phép sử dụng.
Diện tích sàn sẽ đóng vai trò trong việc tính toán chi phí xây dựng vì nó có thể xác định được lượng vật liệu cần sử dụng và chi phí thi công. Bằng cách cộng diện tích của tất các các khu vực sử dụng lại với nhau thì chúng ta có thể tính toán được tổng chi phí xây dựng một cách chính xác và đảm bảo không gặp phải tình trạng thừa hoặc thiếu vật liệu trong suốt quá trình thi công.
Khái niệm diện tích xây dựng
Diện tích xây dựng sẽ là tổng diện tích được tính từ mép tường ngoài của công trình đến mép tường ngoài của công trình khác, nó sẽ bao gồm cả các khu vực phụ trợ như diện tích thông thủy, diện tích tim tường và những không gian xung quanh công trình có liên quan đến việc thi công xây dựng.
Diện tích xây dựng thường sẽ được sử dụng để tính mật độ xây dựng, từ đó có thể xác định được mức độ phù hợp của công trình với diện tích khu đất, cũng như đảm bảo việc tuân thủ các quy định về mặt pháp lý khi sử dụng đất và xây dựng công trình.
Điểm khác biệt giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng
Vậy diện tích sàn và diện tích xây dựng khác nhau như thế nào?
- Diện tích sàn sẽ chỉ tính những phần không gian thực tế mà cư dân có thể sử dụng, nó sẽ bao gồm hành lang, tầng hầm, ban công, mái,… Với mục đích chính là để ước tính chi phí xây dựng và sử dụng vật liệu.
- Diện tích xây dựng sẽ bao gồm tất cả các khu vực của công trình, từ phần tường bao ngoài, đến các không gian phụ và các yếu tố khác như diện tích tim tường, thông thủy. Mục đích chính là phục vụ tính toán mật độ xây dựng và quy mô công trình trên khu đất.
Về mặt cơ bản thì diện tích sàn có thể được coi là một phần trong diện tích xây dựng vì diện tích sàn sẽ không tính các phần không gian phụ hay các yếu tố cấu thành công trình bên ngoài.
Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng là yếu tố cực kỳ quan trọng đối với các đơn vị nhà thầu, chủ đầu tư và người mua nhà. Điều này không những giúp họ cá cái nhìn chính xác về mặt quy mô công trình mà còn giúp tính toán được chi phí xây dựng, lập kế hoạch thi công được hiệu quả hơn.
Đồng thời việc hiểu đúng các khái niệm này sẽ đảm bảo công trình tuân thủ đúng các quy định pháp lý và tránh được những vấn đề không mong muốn có thể phát sinh trong quá trình thi công và bàn giao công trình.
Cách tính diện tích sàn xây dựng
Khi bắt đầu tiến hành một dự án xây dựng thì một trong những vấn đề quan trọng mà chủ đầu tư và các kỹ sư cần phải tính toán đó chính là diện tích sàn xây dựng. Việc xác định được chính xác diện tích này không những giúp dự trù về mặt chi phí mà nó còn có thể ảnh hưởng trực tiếp tới quy hoạch và tính khả thi của công trình. Vậy làm thế nào để có thể tính toán phần diện tích sàn xây dựng một cách chính xác nhất. Hãy cùng chúng tôi tiếp tục tìm hiểu.
Công thức tính diện tích sàn xây dựng chuẩn
Phần diện tích sàn xây dựng sẽ được áp dụng và tính bằng công thức sau đây:
Diện tích sàn xây dựng = Diện tích mặt sàn sử dụng + Các phần diện tích bổ sung (móng, sân, mái, tầng hầm, v.v.)
Điều này bạn có thể hiểu là phần tổng diện tích sàn không chỉ đơn giản là diện tích của các tầng mà nó còn bao gồm những phần không gian bên ngoài như tầng hầm, phần mái, móng, sân,…những phần này thường sẽ bị bỏ qua trong các tính tính toán sơ bộ.
Các bước tính diện tích sàn xây dựng
- Tính phần diện tích các không gian sử dụng: Đây chính là diện tích mà bạn thực sử dụng trong công trình, nó sẽ bao gồm các phần như phòng ốc, hành lang, phòng ngủ, phòng khách và các khu vực sinh hoạt khác.
- Thêm một số phần liên quan tới diện tích bổ sung: Các phần khu vực như mái, tầng hầm, sân, móng,… cũng sẽ phải được tính vào trong tổng diện tích sàn. Những phần này không chỉ chiếm không gian mà nó cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí xây dựng và thiết kế công trình.
- Cộng tất cả các phần diện tích: Cuối cùng, bạn đã có số liệu cần cộng tất cả các diện tích của các khu vực trên để có được diện tích sàn xây dựng tổng thể.
Việc hiểu rõ cách tính diện tích sàn xây dựng sẽ giúp cho phía của chủ đầu tư chuẩn bị được đầy đủ các vấn đề liên quan tới chi phí xây dựng, thiết kế quy hoạch. Nó cũng đảm bảo rằng mọi bước trong quá trình xây dựng sẽ đều cần phải được tính toán chính xác và hợp lý nhất. Từ đó có thể trách được những sai sót không mong muốn trong quá trình triển khai và thi công công trình.
Cách tính diện tích sàn sử dụng
Diện tích sàn sử dụng sẽ là phần tổng diện tích của các khu vực mà bạn có thể sử dụng trong công trình sẽ được bao gồm tất cả các phần không gian có mái che hoặc nằm trong khu vực có tường bao của ngôi nhà.
Điều này có nghĩa là bất kể các khu vực nào có mái che như phòng ngủ, phòng khách, hành lang, cầu thang có mái sẽ đều được tính vào phần diện tích sàn sử dụng. Tuy nhiên sẽ có một số những khu vực đặc biệt như sàn bê tông, hay phần cầu thang lộ thiên cũng sẽ được tích vào phần diện tích sử dụng dụng nếu chúng nằm trong phạm vi của công trình và được bao phủ bằng mái hoặc có tường bao phía xung quanh. Đặc biệt toàn bộ phần diện tích này sẽ được tính 100% không phân biệt diện tích của từng phần.
Cách tính khác phần diện tích khác đi kèm
Bên cạnh phần diện tích sàn sử dụng, các công trình sẽ còn phải bao gồm những phần diện tích phụ khác cần phải được tính toán một cách chính xác. Những phần này không phải lúc nào cũng được tính 100% mà chúng sẽ cần phải có tỷ lệ chuyển đổi riêng theo từng khu vực. Một số diện tích đi kèm thường sẽ bao gồm sân, bể ngầm, móng,…
Cách tính diện tích móng nhà
Móng là được biết đến là một trong những phần không thể thiếu đối với mọi công trình. Phần diện tích móng thường sẽ phải được tính toán dựa vào loại móng nhà được triển khai. Và thông thường sẽ gồm 3 loại móng chính đó là móng đơn, móng bè, móng băng.
- Đối với móng đơn thì diện tích móng sẽ được quy đổi từ 20-25% diện tích sàn tầng 1.
- Đối với móng bè thì diện tích móng sẽ được quy đổi từ 30 – 40% diện tích mặt sàn tầng 1.
- Đối với móng cọc thì diện tích móng sẽ được quy đổi từ 40 – 60% diện tích mặt sàn tầng 1.
Trong một vài trường hợp, nếu công trình được thiết kế trên phần nền bê tông cốt thép hoặc có dầm thì diện tích móng sẽ quy đổi theo tỷ lệ từ 20 – 25% diện tích sàn tầng 1. Nếu công trình có phần nền đất gia cố thì cách tính sẽ phụ thuộc quy định của nhà nước.
Cách tính diện tích sân
Phần sân của mỗi công trình sẽ được tính vào phần diện tích sàn xây dựng, nhưng không phải lúc nào cũng tính là 100%. Diện tích của sần sẽ có tỷ lệ quy đổi dựa theo kích thước của nó.
- Đối với diện tích sân < 20m2 sẽ tính là 100% diện tích.
- Đối với mặt sân có diện tích từ 20m2 đến 40m2 sẽ tính là 70% diện tích.
- Đối với diện tích sân > 40m2 thì sẽ tính là 50% diện tích.
Điều quan trọng là sân phải được đảm bảo các yếu tố hoặc yêu cầu như có cột đỡ chắc chắn, tường rào bao quanh, nền lát gạch chắc chắn.
Cách tính diện tích phần hầm ngầm
Phần diện tích hầm ngầm sẽ không được tính như các phần diện tích thông thường mà nó cần phải được quy đổi tùy vào độ sâu của hầm so với phần mặt đất. Để có thể tính toán chính xác phần diện tích này thì bạn cần phải xác định được phần code vỉa hè hay còn được gọi là code đỉnh ram hầm dựa theo bản thiết kế công trình. Đây chính là phần mốc chuẩn để có thể đo được độ sâu của gầm.
Cách quy đổi phần diện tích hầm ngầm sẽ được dựa vào đôi sau và được quy đổi như sau:
- Đối với hầm có độ sâu từ 1 – 1.5m thì sẽ quy đổi 150% diện tích thực tế.
- Đối với độ sâu hầm từ 1.5 – 2m thì quy đổi 170% diện tích thực tế.
- Đối với hầm có độ sâu từ 2m trở lên thì quy đổi 200% diện tích thực tế.
Còn đối với một số trường hợp hầm có độ sâu hơn 3m thì code đỉnh ram hầm sẽ phải áp dụng cách tính riêng tùy thuộc vào yêu cầu của mỗi công trình.
Cách tính phần diện tích mái nhà
Phần mái nhà cũng giống như phần móng, cũng sẽ có sự phân chia tỷ lệ diện tích khác nhau tùy thuộc vào từng loại mái. Đa phần các công trình hiện nay thường sẽ được sử dụng các loại mái như mái tôn, mái bê tông cốt thép, mái ngói,…Và dưới đây sẽ là các tính diện tích đối với dạng mái phổ biến.
- Quy đổi 50% diện tích đối với mái bê tông cốt thép.
- Quy đổi 85% diện tích đối với mái bê tông cốt thép có ngói.
- Quy đổi 10% diện tích đối với mái bê tông cốt thép có lát gạch.
- Quy đổi 60% diện tích đối với mái ngói có khung sắt.
- Quy đổi 100% diện tích đối với mái ngói bê tông cốt thép.
- Quy đổi 30% diện tích đối với mái tôn và mái Tole.
- Quy đổi 15% diện tích đối với mái chống thấm, xây bao quanh và nâng cao.
- Quy đổi 30-50% diện tích đối với mái chống nóng, xây bao quanh và nâng cao.
Cách tính diện tích phần sân thượng
Phần sân thượng cũng sẽ được tính vào phần diện tích sàn xây dựng, nhưng không phải lúc nào cũng sẽ được tính là 100%. Để đảm bảo được tính chính xác thì cần phải áp dụng các tỷ lệ quy đổi tùy vào kiểu thiết kế của sân thượng.
- Trong trường hợp đối với sân thượng không có mái thì chỉ được tính 50% so với diện tích mặt sàn tầng ngay bên dưới.
- Nếu trường hợp sân thượng có mái che thì diện tích sẽ được tính là 75% so với sàn tầng dưới.
- Khi sân thượng có nền bê tông và tường xây bao quang cao khoảng 1m thì áp tỷ lệ là 50%.
- Trong trường hợp sân thượng có mái, giàn bê tông và phần tường bao trên 1m thì diện tích sẽ được tính trọn vẹn 100%.
Đối với các phần diện tích đi kèm khác cần phải được xem xét kỹ bản vẽ thiết kế để tránh bị bỏ sót như phần cầu thang lên mái sẽ được quy đổi 100%, bể nước hoặc bể phốt sẽ được quy đổi và tính từ 60-75%. Những phần này nếu không được tính toán một cách chính xác thì sẽ có thể ảnh hưởng tới giấy tờ pháp lý, cũng như ngân sách thi công.
Vậy diện tích sàn là gì? Diện tích sàn và diện tích xây dựng khác nhau như thế nào? Cách tính diện tích sàn như thế nào cho đúng? Tất cả đã đều được chúng tôi giải đáp đến bạn. Hy vọng, với những thông tin trên sẽ giúp ích cho bạn. Cảm ơn bạn đã theo dõi.
